Køberguide for danskere i UAE

Kan danskere købe bolig i UAE?

Ja. Udlændinge kan eje fast ejendom med fuld ejendomsret (freehold) i udpegede områder i Dubai, Abu Dhabi og Ras Al Khaimah. Du behøver ikke bo i UAE eller have opholdstilladelse for at købe.

• Freehold: Du ejer boligen og grunden uden tidsbegrænsning og kan sælge, udleje eller arve den videre.
• Leasehold: Brugsret i en længere periode (typisk op til 99 år) – findes i visse områder.
• Ejerskabet registreres hos den lokale myndighed (f.eks. Dubai Land Department), og du får et skøde (title deed) i dit navn.

Du kan købe personligt, i fællesskab eller gennem et selskab. Den rette struktur afhænger af din skattemæssige situation i Danmark.

Købsprocessen trin for trin

Sådan forløber et typisk køb af en færdig bolig i Dubai. Processen i Abu Dhabi og Ras Al Khaimah ligner, men myndigheder og formularer har andre navne.

1. 1

   Afklaring og budget

   Vi taler om dine mål, budget, finansiering og tidshorisont – på dansk, over video eller i Dubai.

2. 2

   Udvalg og fremvisning

   Vi finder relevante boliger og viser dem fysisk eller via live videofremvisning, hvis du er i Danmark.

3. 3

   Tilbud og forhandling

   Vi forhandler pris og vilkår med sælgeren på dine vegne.

4. 4

   Købsaftale (MOU) og depositum

   Køber og sælger underskriver en købsaftale (i Dubai: Form F), og køber deponerer typisk 10 % af købesummen.

5. 5

   Tilladelse fra developer (NOC)

   Sælger indhenter en No Objection Certificate, der bekræfter, at der ikke er ubetalte fællesudgifter.

6. 6

   Overdragelse og skøde

   Handlen gennemføres hos et registreret trustee-kontor. Restbeløb og gebyrer betales, og skødet udstedes i dit navn – ofte samme dag.

7. 7

   Efter købet

   Vi hjælper med overtagelse, el og vand, møblering og udlejning, hvis du ønsker det.

Køb af off-plan (nybyggeri)

Off-plan betyder, at du køber en bolig, før den er færdigbygget. Du betaler i rater efter en betalingsplan, ofte med en mindre del ved reservation og resten under byggeriet og ved overdragelse.

• Indbetalinger går til en spærret escrow-konto, som kun frigives til developeren i takt med byggeriets fremdrift.
• Købet registreres hos myndighederne (i Dubai: Oqood), så dit ejerskab er sikret under byggeriet.
• Før overtagelse gennemgår vi boligen for fejl og mangler (snagging), så de udbedres inden overdragelse.
• Vi vurderer developerens historik, leveringsevne og projektets beliggenhed, før vi anbefaler et projekt.

Omkostninger ved køb

Ud over købesummen skal du regne med en række engangsomkostninger. På hver bolig på siden kan du se et estimat over de samlede omkostninger i din valgte valuta.

Der er ingen årlig ejendomsskat i UAE for privatpersoner. Gebyrerne er vejledende og bekræftes altid før handel.

Finansiering som dansker

Mange danske købere betaler kontant eller bruger developerens betalingsplan ved off-plan. Det er også muligt at få realkredit i UAE som ikke-resident.

• UAE-banker låner typisk ud til ikke-residenter med en lavere belåningsgrad end til fastboende – regn med at skulle stille en betydelig udbetaling.
• Banken kræver dokumentation for indkomst, formue og kreditværdighed, ofte oversat og attesteret.
• Lån i Danmark med sikkerhed i en udenlandsk bolig er sjældent muligt, men nogle bruger friværdi i en dansk bolig.
• Vi samarbejder med uafhængige lånerådgivere i UAE og kan sætte dig i forbindelse med dem.

Golden Visa og ophold

Ejer du fast ejendom i UAE til en værdi af mindst AED 2 mio., kan du som udgangspunkt søge et 10-årigt Golden Visa – også for din familie. Mindre investeringer kan give adgang til kortere opholdstilladelser.

• Ejendomsværdien kan i nogle tilfælde opnås samlet over flere ejendomme.
• Visse off-plan-køb og belånte ejendomme kan kvalificere, afhængigt af gældende regler.
• Ophold i UAE påvirker ikke automatisk din skattepligt i Danmark – det afhænger af, hvor du har bopæl.

Udlejning af din bolig

Du kan udleje din bolig på lang- eller korttid. Lejeindtægter beskattes ikke i UAE for privatpersoner, men skal medregnes i Danmark, hvis du er skattepligtig her.

• Langtidsudlejning: Lejekontrakten registreres (i Dubai via Ejari). Leje betales ofte for et år ad gangen i én eller flere checks.
• Korttidsudlejning: Kræver tilladelse som feriebolig og administreres typisk af et udlejningsfirma.
• Vi kan anbefale administratorer, der håndterer alt fra lejere til vedligeholdelse.

Dansk skat – det skal du vide

Er du fuldt skattepligtig til Danmark, skal du som udgangspunkt oplyse om din udenlandske ejendom og dine lejeindtægter til Skattestyrelsen. Det kan blandt andet påvirke ejendomsværdiskat, beskatning af lejeindtægter og avance ved salg.

• Undersøg reglerne for dobbeltbeskatning mellem Danmark og UAE for din situation.
• Overvej, om du skal eje personligt eller via selskab, før du køber.
• Gem alle købs- og omkostningsbilag – de skal bruges ved et senere salg.

Vi er ejendomsmæglere, ikke skatterådgivere. Vi anbefaler altid, at du taler med en dansk revisor eller skatteadvokat, før du handler – og vi kan henvise dig til en.

Arv og testamente

Et dansk testamente dækker ikke nødvendigvis din ejendom i UAE. For at sikre, at boligen går til dem, du ønsker, anbefales det at oprette og registrere et testamente i UAE.

• Ikke-muslimer kan registrere testamenter gennem f.eks. DIFC Courts Wills Service i Dubai eller Abu Dhabi Judicial Department.
• Testamentet bør koordineres med dit danske testamente.
• Ejer du via selskab, gælder selskabets regler for overdragelse af andele.

Tjekliste og dokumenter

• Gyldigt pas (og evt. visum/Emirates ID, hvis du har det)
• Dokumentation for adresse
• Dokumentation for midlernes oprindelse (krav efter hvidvaskregler)
• Bankoplysninger til betaling i AED
• Ved finansiering: lønsedler, kontoudtog og kreditvurdering
• Ved selskabskøb: selskabsdokumenter og fuldmagter
• Fuldmagt (Power of Attorney), hvis du ikke selv er til stede ved overdragelsen